Договор купли- продажи квартиры – составление и важные нюансы. Адамова Марина 1.
Настаивайте на подлинности представляемых продавцом документов. При заключении сделок по купле- продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные: правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли- продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье); свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца; единый жилищный документ (действителен один месяц); архивная выписка из домовой книги; копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется); справка из психо- неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора); справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора); справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц); документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация); разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей); нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети); нотариально заверенное согласие на сделку супруга; доверенности, если в сделке участвуют представители сторон. В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риелтор или чиновник, регистрирующий договор.
Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ. Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.
Гражданский кодекс (ст. В соответствии со ст. ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т. Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора. Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку. При составлении договора купли- продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.
Недействительность договора. В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен. Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей. Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать).
Государственная регистрация договора купли - продажи, дарения, мены квартиры в или обмена жилых домов либо изолированных жилых помещений. Дней после государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Покупатель осмотрел земельный участок и расположенный на нем жилой дом и замечаний по их. В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.
При оформлении договора купли-продажи дома одновременно оформляется договор купли-продажи земельного участка, на котором стоит дом. Для оформления договора необходимо иметь свидетельство о праве собственности на дом и на земельный участок. 16 Жилищного кодекса РФ (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната). сам договор купли - продажи жилого помещения как сделка (ч. 2 ст. Регистрация самой сделки не производится.
Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи. Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением. Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда- либо был прописан в квартире. Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты: продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов, обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры; при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема- передачи); если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор; оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам. И договор купли- продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации. Только после госрегистрации договора купли- продажи он считается заключенным.
Право собственности также возникает только после госрегистрации (о документах, необходимых для госрегистрации, мы писали в статье «Что требуется для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли- продажи. Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т. Договор купли- продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Тут есть нюансы: во- первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во- вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки. Что делать, если в вашу квартиру кто- то незаконно прописан. Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки. Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам. Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки.
Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны. Регистрация по месту жительства и по месту временного пребывания: что для этого нужно. После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема- передачи жилья. Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры. При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).
В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу. С 1 октября 2. 01. Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».— Редакция.
Перечень документов для государственной регистрации договора купли. Я сам риэлтор → Документы→ Перечень документов. Вашему вниманию представлен перечень документов, представляемых для проведения государственной регистрации договора купли - продажи квартиры или комнаты и перехода права собственности. Заявление о государственной регистрации договора купли - продажи и (или) перехода права собственности. Заполняется покупателем и продавцом непосредственно за столом сотрудника регистрационной палаты. Бланк заявления выдает он же.
Оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если участником договора является лицо, действующее на основании доверенности, и (или) нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов участника договора при проведении государственной регистрации. Оформляется у нотариуса.
Предоставляется оригинал и копия документа. Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора и (или) права. Квитанция об оплате государственной пошлины.
Предоставляют покупатель и продавец недвижимости. Реквизиты и порядок оплаты смотрите здесь. Оригиналы и копии этих документов.
Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. Правоустанавливающие документы: договор купли- продажи или договор дарения, или договор передачи квартиры в собственность граждан, или свидетельство о праве на наследство, или договор долевого участия, акт приема- передачи квартиры, или договор цессии, акт приема- передачи квартиры и т. Предоставляются продавцом недвижимости в оригинале.
План объекта, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимости и (или) осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (технический паспорт, кадастровый план или пр.). Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Технический или кадастровый паспорт и их копия предоставляются продавцом в том случае, если продаваемая недвижимость была приобретена им до 1.
Технический и кадастровый паспорт можно заказать в БТИ г. Пенза. 6. Договор купли - продажи не менее чем в трех подлинных экземплярах, если договор совершен в простой письменной форме, оригиналы. Акт приема передачи объекта, - если в договоре не предусмотрено иное.
Предоставляется участниками договора в трех экземплярах в оригинале. Более подробно об этом документе смотрите в разделе "Документы - Договор купли- продажи". Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Справка о зарегистрированных лицах в продаваемом объекте недвижимости или выписка из домовой книги. Эта справка берется в управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ). Предоставляется продавцом. Оригинал и копия документа.
Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Если недвижимость (квартира, комната, доля в квартире) находится в собственности несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных лиц, то для её продажи необходимо официальное разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.
Документ предоставляется продавцом в оригинале и копия. Нужно иметь в виду, что такое разрешение органами опеки будет Вам выдано в том случае, если они будут уверены, что взамен продаваемой недвижимости данной категории собственников будет предоставлена другая недвижимость.
При этом права несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных лиц будут соблюдены. Подробнее читайте здесь. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 1. Письменное согласие попечителя, если продавцом или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности; Документ в п. Указанные лица имеют право распоряжаться своим имуществом, право подписи. Эти лица, на ряду с остальными участниками сделки, подписывают договор купли- продажи недвижимости и прочие сопутствующие документы.
Чтобы не предоставлять такое разрешение, можно в преамбуле и при подписании договора купли- продажи добавить пару строк о согласии родителей и/или попечителей. Например: ДОГОВОР КУПЛИ- ПРОДАЖИ г.
Пенза Четвертое сентября 2. Мы, нижеподписавшиеся: Иванова Людмила Алексеевна, дата рождения 1. ОВД Октябрьского района г. Пензы 2. 1. 0. 6. Пенза, улица Победы, дом 1.
Продавец" с одной стороны, и Петрова Надежда Алексеевна, дата рождения 0. ОУФМС России г. Пензы, зарегистрирована по адресу: г. Пенза, улица Фабричная, дом 1.
Петрова Наталья Александровна, дата рождения 0. ОВД Железнодорожного района г. Пензы 1. 6. 1. 0. Пенза, улица Фабричная, дом 1. Петровой Надежды Алексеевны, именуемые в дальнейшем "Покупатели", с другой стороны, при совместном упоминании именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем...................................................................................................................................................................................................... Подписи сторон: "Продавец"Иванова Марфа Васильевна (Подпись)__________________________________________________"Покупатели"Петрова Надежда Алексеевна (Подпись)________________________________________________Петрова Наталья Александровна (Подпись), действующая с согласия своей матери Петровой Надежды Алекссевны.
Мать согласна. Петрова Надежда Алексеевна (Подпись)___________________________________. Как я уже говорил, участники сделки, при подписании договора купли- продажи, своей рукой пишут полностью фамилию, имя, отчество и ставят подпись. Это также касается о написании так называемого согласия родителей и/или попечителей непосредственно в самом договоре, при его подписании. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц (решение суда о признании гражданина недееспособным, постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна и пр.). Предоставляется покупателем и/или продавцом в оригинале и копия, если участником сделки является несовершеннолетний, ограниченно дееспособный, недееспособный гражданин.
Для несовершеннолетних граждан данным документом будет являться свидетельство о рождении. Оригинал и копия. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а недвижимость находится в общей совместной собственности супругов. Оформляется у нотариуса.
Документ предоставляется продавцом в оригинале и копия. Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а недвижимость приобретается в общую совместную собственность супругов, и сделка подлежит государственной регистрации; свидетельство о браке или о расторжении брака. Оформляется у нотариуса. Согласие супруга и свидетельство о браке предоставляется покупателем в оригинале и копия. Документы, подтверждающие, что продавец доли в праве общей собственности на недвижимое имущество или комнаты в коммунальной квартире известил в письменной форме остальных участников долевой собственности или остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою долю или комнату с указанием цены и других условий, на которых продает ее или отказ остальных участников долевой собственности (собственников комнат) от покупки доли (комнаты), оформленный в регистрирующем органе или заверенный нотариально - при купле - продаже имущества, находящегося в общей собственности или комнаты в коммунальной квартире. По этому поводу написана статья "Особенности продажи комнаты на общей кухне". При приобретении жилого помещения с использованием кредитных (заемных) средств дополнительно представляются: 1.
Кредитный договор или договор целевого займа; 2. Закладная (при заверении ипотеки закладной), документы, указанные в закладной в качестве приложения; 3. Отчет независимого оценщика об оценке жилого помещения, при заверении ипотеки закладной; 4. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц; 5. Согласие органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения в случае приобретения имущества на имя несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности лица; Кредитный договор или договор целевого займа, закладную покупатель должен получить в той кредитующей организации, которая предоставляет ему денежные средства для покупки недвижимости.
Отчет независимого оценщика предоставляется покупателем в оригинале и копии. Согласия органов опеки и попечительства предоставляются продавцом/покупателем в оригинале и копии.
И последнее, все участники сделки купли- продажи недвижимости при подачи документов на регистрацию договора купли- продажи и перехода права собственности должны предъявить удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении и т.